「マイホームを手放さずに借金を大幅に減額したい」という方にとって、個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は非常に心強い制度です。
しかし、この特則は「住宅ローンを残し、それ以外の借金だけを減額する」という特別な手続であるため、利用にあたっては厳格な要件や実務上の注意点が存在します。
今回は、個人再生で住宅ローン特則を検討する際に絶対に知っておくべき注意点を分かりやすく解説します。
1. 原則として「住宅ローン以外の担保」が付いていないこと
住宅ローン特則を利用するためには、対象となる不動産に住宅ローン以外の担保（抵当権など）が設定されていないことが必要です。
- 注意が必要なケース
- 事業資金の担保として自宅を入れている場合
- 住宅ローン以外の目的（フリーローンや他社からの借入）で二次抵当権が設定されている場合
このような担保が設定されていると、原則として住宅ローン特則を利用できません。
2. 「ペアローン」や「連帯債務・保証人」がある場合の影響
住宅ローン特則を利用する場合、住宅ローン自体は今まで通り返済を継続するため、住宅ローンの保証人に請求がいってしまうリスクは原則としてありません。
ただし、夫婦でペアローンや連帯債務を組んでいる場合で、パートナー側も他社借入で苦しんでいるケースなどは、夫婦二人とも個人再生を申し立てるべきかなど、一体となった検討が必要になります。
3. 「住宅ローンの滞納（代位弁済）」があると期限が厳しくなる
すでに住宅ローンの返済を滞納している場合でも特則の利用は可能ですが、「代位弁済（保証会社が代わりに返済した状態）」からの期間に注意が必要です。
- 6か月以内の制限：保証会社が代位弁済を行ってから6か月以内に個人再生の申立てを行わなければ、住宅ローン特則を利用して巻き返す（巻き戻す）ことができなくなります。
- 滞納が始まっている場合は、一刻も早い法律事務所への相談・手続き開始が必要です。
4. 再生計画中の「住宅ローンの返済」は減額されない
住宅ローン特則は、あくまで「住宅ローン以外の借金（カードローンや消費者金融など）」を大幅に減額する制度です。
- 住宅ローン自体の元金や利息は基本的に減額されません。
- スケジュールの変更（繰り延べ）などは認められる場合がありますが、「減額されたその他の借金」＋「これまでの住宅ローン」を同時に支払い続ける返済能力（毎月の安定した収入）が厳しく審査されます。
5. アンダーローン（自宅の査定額 ＞ ローン残高）の場合の減額幅
個人再生には「清算価値保障の原則」というルールがあり、「自分の持っている資産の総額以上に借金を減額することはできない」と定められています。
- アンダーローンの場合：自宅の査定額が住宅ローン残高を上回っている場合、その差額（含み益）がご自身の資産（清算価値）に計上されます。
- その結果、住宅ローン以外の借金が思ったほど減額されない（＝毎月の返済額が高くなる）ケースがあります。
おわりに
個人再生の住宅ローン特則は、持ち家を守るための強力な手続ですが、不動産査定・住宅ローンの契約内容・滞納状況など、事前の正確な調査と慎重な計画作成が欠かせません。
「自分のケースで特則が使えるか分からない」「毎月の支払いがどれくらいになるか試算したい」という方は、ぜひお早めに当事務所までご相談ください。
